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楼市“金九”成色不足 “降价换量”趋势渐明

发布日期:2011/9/27 点击数:604
楼市金九成色不足降价换量趋势渐明

 

楼盘打折降价的现象将逐渐增多,范围将逐渐扩大

  每年的春季和秋季房展,一向被认为是上海楼市的风向标。近两年,每次房展都十分火爆,但近日举办的上海秋季房展却没有出现以往的热闹场面。

  看的人少,"拉客"的人多--这是记者在秋季房展现场最大的感受。无论是布置豪华的新房展区还是以"递传单"为主要方式的二手房展区,都是卖家使劲儿吆喝,而驻足询问者却寥寥。

  记者采访多位现场购房者,"房价下降感觉不明显"是大家购房意愿低迷的主要原因。

  家住燕郊的赵先生工作单位在西四环,为了上班能够方便些,他想在丰台区买套房子。"最小也得买个八九十平方米的两居吧,房价在1万元左右最合适。"为此,他特地来秋季房展看房。然而转了几圈,并没有找到合意的房子。"大家都说房价降了,但我看了下,基本没什么变化。"他无奈地对记者说。

  据了解,此次秋季房展有近20个参展楼盘降价,但折扣多为九七至九九折;上海项目的最低折扣为九五折,但多位于远郊区县。据四季房展组委会统计,今年秋展意向成交套数远低于去年秋展。

  "金九"第三周,上海商品房的销售还是没有止住下滑的势头,新房加上二手房的总签约量只有2511套,3年来新的"单周最低成交量"诞生。

  价格方面,成交价停涨的趋势愈发明显。1至8月,上海新建商品房成交均价比去年全年的成交均价降低6.6%。深圳、广州、上海等地也呈现出成交量低迷、房价趋稳的态势。

  购房者的购房意愿也前所未有地低迷。央行在全国50个城市进行的三季度2万户城镇储户问卷调查显示,对当前房价水平,75.6%的居民认为"过高,难以接受",较上一季度提高1.3个百分点,为2009年有调查以来的最高值。未来一季度有购房意愿的居民占14.2%,比上季度下降0.4个百分点。

  按这一趋势发展,褪色的"金九"之后,市场也难以迎来像样的"银十"。

  房价方面,业内人士认为,各地房展会没有出现大的折扣,说明开发商也同样在坚持观望。但随着楼市调控政策的不断加强,居民购房意愿的不断降低,房地产企业资金链持续绷紧,楼盘打折降价的现象将逐渐增多,范围将逐渐扩大。如上海,位于通州的部分项目价格出现"大跳水",降价幅度在1万元/平方米左右。涨得越快、跌得越狠。统计数据显示,相比年初,去年疯涨的通州房价已下跌超过20%。

  被开发商寄予厚望的"金九银十"成色不足,本身也会导致降价进一步蔓延。而顺应形势降价项目的热销,也形成了良好的示范效应和挤出效应,使其他企业看到,如果还坚持原定价格不放,客户就会不断流失。上海市房协副秘书长陈志表示,如果今后一段时期坚持房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松,预计未来几个月市场有望形成"降价换量"的整体格局。

  调控不会放松

  -二、三线城市启动限购,限价是一些地方两难之下的无奈之举

  在"金九"风光难现的情况下,楼市调控丝毫没有放松的迹象。

  今年8月,住房和城乡建设部提出部分房价上涨过快的二、三线城市也要限购,并发布了新增限购城市的5项建议标准。按照这样的标准,全国约有30-40个二、三线城市将要限购。8月25日,浙江台州出台限购令,浙江衢州近日也推出了房地产限购政策,二、三线城市限购大幕正在拉开。

  链家地产市场分析师张月表示,随着楼市限购范围扩大到二、三线城市,不仅将影响这些城市的楼市成交、遏制房价上涨,更表达了政府要把调控坚持到底的决心,这会对一线城市购房者心理造成影响。

  进入9月,房价上涨较快的辽宁丹东、广东韶关等二、三线城市先后出台楼市"限价令"。本应被划入限购范围的丹东和韶关却选择了限价,被质疑是在逃避限购。

  业内人士认为,地方政府采用限价代替限购,能直接抑制房价上涨,使房价统计数据出现停涨甚至下降,在房价涨幅榜上的排位也能迅速下滑。这样,地方政府能比较容易地完成年初制定的调控目标,降低被要求限购和问责的压力。

  中国房地产协会副会长朱中一指出,限购会在一定程度上抑制当地房地产市场的发展,尤其会降低地方土地财政收入和房地产相关的其他财税收入,经济增长速度也会受到一定影响。对一些二、三线城市而言,既无法抗拒地价房价上涨带来的利益,又要避免因调控不力可能导致的问责。两难之下,选择限价这种温和的方式,实属无奈之举。

  朱中一表示,通过限购措施抑制投资投机性购房需求的方向是正确的,也是必要的。在具体制定政策时,应当分析是哪些原因导致这些城市房价快速上涨。如果是因为投资炒房的需求增加,应该坚决进行限购。

  即便房价进一步松动,调控也不会很快放松。专家认为,一方面要继续加大宏观调控政策实施力度,遏制投资投机的炒房需求;另一方面是防止未限购的部分二、三线城市房价过快上涨。

  房价是否真的已经到了"拐点",现在是不是出手买房的好时机?专家表示,由于房地产市场地域性较强,不同城市乃至一个城市不同区域之间的差别都很大,购房者要做买房决定,还是要结合当地实际情况和自身的支付能力来观察决定。

  保障房迎来"金九银十"

  -建设速度已不成问题,关键是要保证质量、公平分配

  相比楼市的冷清,保障房则迎来了一年中最有利于开工的时机,是真正的"金九银十"。

  保障房既是改善低收入家庭住房困难的重要手段,也是调控楼市、平抑房价的重要工具。今年我国计划新开工建设保障房1000万套,这是我国有史以来保障房建设规模最大的一年。按照中央政府要求,各地保障房必须在11月末以前全部开工,其中,1/3的项目要做到主体基本完工,确保年内基本建成400万套以上。

  下半年,全国保障房的开工全面提速。数据显示,1-8月份,全国城镇保障性住房和棚户区改造住房已实际开工868万套,开工率86%(不含西藏自治区)。9、10月份是保障房开工的黄金期,各地正在快马加鞭,照此进度,11月底前1000万套保障房全部开工几乎不成问题。

  在建设进度有保障的情况下,"年内基本建成400万套"的目标引人关注。截至目前,住房和城乡建设部尚未发布过任何有关保障房的竣工情况。中国房地产研究会副会长顾云昌表示,如果今年的保障房能够如期开工,全国保障房的竣工量将有可能达到600万套。"去年商品房总的销售套数大约也是600万套,这样保障房的套数大约占到整个市场的一半左右,可以有效增加市场供应,给调控添砖加瓦。"

  在开工率一路飙升之时,保障房却频频暴露质量问题:上海"明悦湾"保障房项目去年出现多栋"楼歪歪";通州保障房小区大方居部分楼房出现地基塌陷,楼面底部开裂;海南保障房项目有"瘦身钢筋"流入;安徽太湖安置房小区房屋甚至出现楼板踩穿、房屋沉降等严重现象……据了解,各地政府已出台保障房质量控制文件,期望从政策引导、工程监管及健全处罚退出机制等多种渠道,确保保障房工程质量。

  作为调控楼市、保障民生的重要手段,保障房建设一直引人注目。在保障房项目建成的同时,分配和后续管理也亟待跟进。今年以来,保障房分配不公的事件屡屡出现。吉林住房和城乡建设厅副厅长范强表示,在保障房分配问题上做文章是不能容忍的。在分配上,要注意的是严格把关"入口",并会同人大、政协、纪检委、社会人士共同参与监督。首先是监督方案制定得合不合理,其次是监督分配是否公平。在制度上坚持阳光操作的同时,还应加强住房保障法立法进程,建立完善的住房保障体系和法律制度。

 



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